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1-2月房地產投資增速創20年新低,全年銷售額或下降10%

2020-03-19



受到新冠肺炎疫情影響,1-2月全國房地產市場基本面備受關注。

3月16日,國家統計局公布了1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況。商品房銷售面積、商品房銷售金額、房地產開發投資額、新開工面積全面下行,累計同比增速均創近20年來新低。
疫情對房地產市場造成沖擊的表現很直觀:房地產開發投資同比下降16.3%,商品房銷售面積同比下降39.9%,商品房銷售額同比下降35.9%,新開工面積下降了44.9%,土地購置面積同比下降29.3%,降幅較去年年末擴大了17.9個百分點。
同日,國家統計局公布了2月份70城房價變化情況,全國商品住宅銷售價格體穩中趨落,新房同環比增速收窄、二手房開始全面轉跌。
為沖抵疫情對經濟帶來的負面影響,央行已密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放流動性,各地政府也通過土地出讓金分期、預售條件放寬、稅費減免、購房補貼、契稅減免等方面為房企緩解資金壓力。

隨著疫情逐步得到控制,各大城市工程項目陸續復工,房企勢必會加緊工期,追趕因疫情拖延的工作進度,因此,3月份以后新開工、施工面積也將穩步增加,開發投資額也將小幅復蘇。

目前,我國仍面臨全球新增病例的輸入性挑戰,考慮到疫情的復雜性,房企需要做持久戰的準備,未來,疫情對房地產行業的負面影響依然十分嚴重。

 

 銷售面積和金額“斷崖式”下跌 

全國商品房銷售面積和金額同比下降了超三成,但也是意料之中。

1-2月是疫情爆發期,各大城市線下售樓處被迫關閉,三四線城市“返鄉置業”爽約,而購房者“被宅”在家居家抗疫,更是無心購房,從而導致整體銷售數據呈現出“斷崖式”下跌。商品房銷售面積為8475萬平方米,商品房銷售額為8203億元,同比分別下降了39.9%和35.9%,創近20年來新低。近三年來,銷售面積和銷售金額增速最低點的2017年10月,也才下降了6%和1.7%。

具體到各個區域,不同區域銷售數據全線下滑,整體降幅與疫情的嚴重程度基本成正比,東部地區的抗跌性最好。

中部地區降幅最為顯著,面積、金額同比下降均超45%,其次為西部和東北地區,西部地區銷售面積和金額均下降超40%左右,東北地區銷售面積下降41.0%,銷售額下降32.1%。整個東部地區前兩月商品房銷售面積3537萬平方米,同比下降34.9%;銷售額4792億元,下降30.0%。

近期,隨著國內疫情逐步得到控制,不少城市售樓處重新開門迎客,外地務工人員基本返程復工,一線樓市穩步復蘇。

從全國各地多個熱銷樓盤可以看出,購房者被積壓的需求出現小幅釋放。以深圳太子灣項目為例,3月13日該項目推出14套房源,4200萬元/套起步價,僅8秒就宣告售罄,銷售金額達6億元。

這對開發商來說,是一個很令人振奮的信號??硕鹧芯恐行臄祿@示,2月中旬以來,重點城市商品住宅成交量均有所回升,且三四線城市表現好于一二線城市。一線城市中的深圳、二線城市中的福州、成都已經超過去年4季度周均水平,蘇州、杭州也回升至去年10-11月的水平。

因此,疫情只會影響購房需求延遲釋放,多數人的置業計劃并不會取消。隨著疫情緩解,各大售樓處的開放,預計3月以后整體的銷售數據將快速回溫。

 

  房價整體穩中趨落 

2月份,全國商品住宅銷售價格體穩中趨落,新房同環比增速收窄、二手房開始全面轉跌。


4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平,上月為上漲0.4%。其中,北京上漲0.1%,上海和深圳持平,廣州下降0.1%。二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.3個百分點。北京和廣州分別下降0.2%和0.1%,上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。


截至2020年2月底,一、二、三線城市新房及二手房銷售價格無論同環比均呈現漲幅持平或回落趨勢。具體來看,新房價格環比整體持平,微增0.02%;新房價格整體同比上漲3.1%,其中,一線城市上漲2.2%、二線城市上漲3.0%、三四線城市上漲3.3%。


二手房方面,各能級城市同比漲幅穩中趨落,其中三線城市跌幅領先,一線和二線漲幅回落。各能級城市中,武漢、石家莊、呼和浩特、揚州、包頭、蚌埠等城市均創下無成交記錄。




  開發投資額累計增速跌至-16.3% 

2月恰逢傳統假期,疊加疫情影響,房企的投資開發熱情并不是很高,累計同比增速直接由正轉負。前2月全國房地產開發投資10115億元,同比下降16.3%,創近20年來新低,也是近20年來,增速首次由正轉負,即便是2008年金融危機時,房地產開發投資額累計增速也保持了1%左右。單從房地產開發投資的角度來看,疫情對行業開發投資的負面影響甚至超過了當年的金融危機。


中部地區開發投資額降幅最為顯著,主要原因是由于疫情集中爆發地為湖北武漢,直接導致中部地區1-2月開發投資額同比下降了25.9%至1731億元。其他地區降幅基本都在20%以內。

 

綜合近二十年來的開發投資數據,此次疫情對房企開發投資的影響程度超過了2003年非典以及2008年金融危機。


自2000年以來,房地產開發額累計同比增速的變化情況基本呈現出周期性的波動上升或下降。從下圖中可以看出,出現“斷崖式”下跌的兩個年份是2003年和2008年,但即便在2003年非典,2008年金融危機,房企的開發投資額累計增速也從未降至負值。


主要原因有兩個方面,首先,房地產經歷了十多年的高速發展期,基數提升,但增速近年來呈現放緩趨勢,基本符合行業規律;其次,新冠疫情“黑天鵝”帶來的嚴重的影響持續了一個月左右,而負面影響依然在持續發酵。


 

預計,3月開發投資額將小幅復蘇。一方面,疫情發生在春節期間,年初恰是房企制定拿地投資目標計劃的重要節點,資金也會相對充裕,只要地方政府的供地節奏如常,房企的投資熱情也會逐漸恢復高漲;另一方面,隨著疫情逐步得到控制,各地工程項目陸續復工,加緊工期,開發投資額的斷崖下降只是短期現象,隨著新開工施工面積穩步增加,開發投資額增速將恢復原有水平。

 

 土地成交規模大幅下降 

疊加春節開工淡季及疫情影響,前2月,房企新開工動力略有不足。房屋新開工面積10370萬平方米,同比下降44.9%。


按歷史規律來看,春節傳統假期,外地務工人員返程,本就是開工淡季,新開工通常滯后于土地成交兩個季度左右,2019 年土地購置面積創十年來新低,這也“拖累”2020年的新開工指標,房企不得不面臨“無地施工”的尷尬境況。


縱觀行業發展周期,2001年以來房地產開發企業新開工面積累計同比增速的變化情況,2009年、2012年、2014年、2015年都曾降至負值,但是整體的跌幅都不如今年1-2月的如此顯著。

從土地購置面積來看,去年累計降幅本在收窄,而在1-2月再度下行:房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米,同比下降29.3%,降幅較去年年末擴大了17.9個百分點。


受疫情影響,多地在1-2月延緩了地塊出讓計劃,造成了土地成交規模的大幅下滑,不過考慮到政府供地計劃一般在上一年年末便有安排,因而疫情最多推遲了地方的供地節奏,并不會導致全年供應量的明顯下降,因而后期土地市場也有望持續回暖。

 



1-2月行業指標的全線下滑主要是新冠疫情“黑天鵝”事件的影響,隨著國內疫情逐步得到控制,各地陸續復工,3月預期會小幅回升,但是總體表現仍會不及去年同期。

目前,疫情已上升為全球性傳染病,預防輸入型病例的任務依舊艱巨,對房地產行業的影響仍然不容樂觀。


可以預見,2020年全年銷售、投資、新開工累計增速等指標全年走負基本已在預料之中,而具體的降幅與未來疫情的控制情況密切相關。


由于經濟損失的客觀存在,預計全年銷售會下調5%~10%,悲觀預期下,全年銷售面積或將下降15%,銷售金額或將下降10%。總之,房地產投資的平穩對于中國經濟順利渡過當前難關非常重要,因此,在“房住不炒”的前提下,穩定房地產投資和銷售至關重要。





 本文轉載自丁祖昱評樓市

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