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2020年一季度中國房地產市場總結與展望

2020-04-09


核心觀點

1、政策:中央、地方頻出利好,壓力城市將放松甚至刺激

2、行業:銷售、投資、新開工增速創20年新低,樂觀預期下半年有望恢

3、新房供應:整體同、環比齊跌,預計二季度各線城市將顯著回升

4、新房成交:環比降6城,同比降3成,料二季度成交規模將微增

5、二手住房:疫情給下行成交“雪上加霜”,規?;謴陀写龝r日

6、房價:整體房價穩中趨降,一二線穩健、三四線漲跌分化

7、庫存:七成城市同比擴容,六成城市消化周期升至警戒線

8、土地:一季度成交規模同比下滑,溢價率持續回升

9、業績:多數房企對全年保持謹慎樂觀預期

10、投資:百強拿地仍趨謹慎,二季度投資將逐步加碼

11、融資:房企融資需求旺盛,境內和短期債崛起


政策

中央、地方頻出利好

壓力城市將放松甚至刺激


一季度,受疫情影響,貨幣、財政政策同步轉向積極,央行兩度降準,釋放長期資金約1.35萬億元。不過,穩健的貨幣政策仍將貫徹執行,堅決不搞“大水漫灌”式強刺激,堅決遏制房地產金融化泡沫化。隨著LPR利率中樞適度下移,3月全國房貸利率加速下移,首套、二套房貸平均利率分別降至5.45%和5.77%。地方多措并舉為市場、企業減壓,涉及支持企業復工復產,調降土地出讓門檻,放寬預售條件,人才政策繼續發力,購房補貼、稅費減免,調降首付比例等。不過,部分省市調控政策再升級,唐山落地限售,海南省升級全域限購政策,并實行現房銷售制度。

展望未來,2020年房地產信貸政策中性偏積極,房企融資環境或將分類放松,大中型品牌房企或將明顯受益,融資成本有望適度下移。居民部門仍需穩杠桿,確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升,壓力城市限貸政策或將適度松綁,放松優先級按照公積金、房貸利率、首付比例依次遞減。地方“因城施策”,一線以及熱點二線城市調控政策仍需從緊執行,廈門、寧波、臺州、珠海等壓力二三線城市或將放松調控,上饒、岳陽等弱三四線城市更可能刺激購房需求。

1、短期貨幣、財政轉向積極,但堅決遏制房地產金融化泡沫化(本節有刪減)

1月2日至3日,央行召開工作會議,部署2020年7項重點工作。其中,首要任務仍是穩健的貨幣政策,但表述已由2019年的“松緊適度”變為“靈活適度”。鑒于2020年是防范化解金融風險攻堅戰的收官之年,遂將“堅決打贏防范化解重大金融風險攻堅戰”列為第二項工作任務。另外,會議首次提出“加快建立房地產金融長效管理機制”。

受困于春節假期新冠肺炎疫情加速蔓延,節后央行密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放流動性。2月3日,央行創紀錄地開展1.2萬億元逆回購操作,并在短短兩周內央行向市場投放巨額流動性達3萬億元,明確釋放貨幣政策轉向積極的信號。3月30日,央行開展500億元7天期逆回購,中標利率下調20個基點至2.2%。

一季度央行兩度降準,釋放長期資金約1.35萬億元。1月6日,央行全面降準0.5個百分點,釋放長期資金約8000億元。3月16日,央行對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點,并對符合條件的股份制銀行再額外定向降準1個百分點,共計釋放長期資金約5500億元。



2月21日,央行召開2020年金融市場工作會議,充分肯定了2019年金融市場和信貸政策工作所取得的成績,并部署2020年6大重點工作。就房地產而言,要求保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制,促進市場平穩運行。而從央行發言人表態來看,2020年央行將繼續實施穩健的貨幣政策,保持靈活適度,堅決不搞“大水漫灌”。

不難看出,短期貨幣、財政政策同步轉向積極,僅是應對疫情期間經濟短期下行壓力的必要措施,并非代表貨幣政策根本性轉向,穩健的貨幣政策仍將貫徹執行,堅決不搞“大水漫灌”式強刺激,尤其要避免信貸資金過度流向房地產市場,堅決遏制房地產金融化泡沫化。

2、3月房貸利率加速下移,存量房貸利率轉換取決于LPR升降預期(略)

3、地方多措并舉為市場、企業減壓,唐山、海南調控再升級(本節有刪減)

疫情期間地方房地產政策層面呈現兩階段變化:其一,100余城暫停案場銷售活動,房地產市場急速冷凍;其二,多省市積極為開發企業解困,并刺激需求維穩房地產市場。具體而言:

受困于疫情不斷蔓延,中國房地產協會發出號召,暫停售樓處銷售活動,待疫情過后再行恢復。隨后,北京、南京、合肥等100余城紛紛跟進下發通知,明確要求暫停售樓處銷售活動,房地產市場急速冷凍,三四線城市返鄉置業潮全面爽約。典型如南京,嚴令全市所有商品房項目和開發企業暫停舉辦發布會、答謝會及開放、登記報名、認購、開盤等各種形式的群體性活動。

疫情期間地方政策熱鬧紛呈,積極為開發企業解困,主要集中在以下3個方面:

其一,廣州、青島、廈門、蘇州等多城支持企業復工復產,力爭將疫情的負面影響降到最低,涉及簡化項目復工手續辦理,推動重點工程、重大項目全面開工,獎勵企業招工等。即使疫情最為嚴峻的武漢,現已實行差別化分批復工復產,有序開展線上線下營銷活動。蘇州復工政策最為給力,實施集中返崗包車補貼,包車費用由市、縣兩級給予用工企業50%的補貼。石家莊則對招用畢業2年內高校生、去產能企業失業員工、登記失業半年以上人員的企業,給予每人1000元標準的就業補貼。

其二,調降土地出讓門檻,緩解房企拿地時的資金壓力,涉及降低競買保證金,延期或分期繳納土地出讓金,順延項目開竣工期限等。典型如西安,新出讓土地按起始價的20%確定競買保證金,合同簽訂后一個月內繳納50%的土地款,余款可在一年內分期繳納。

其三,放寬預售條件,全力支持企業促銷售、抓回款,涉及順延項目預售期限,調整預售審批標準,放松預售資金監管等。典型如蘇州,取消結構性封頂現房銷售,已成交需要結構封頂或現房銷售的地塊,可以提前入市。又如河南鶴壁市,多層建筑進度正負零、小高層完成地面1層、高層完成地面2層施工即可辦理預售。

與此同時,多城市更在需求端刺激,維穩房地產市場,集中體現在以下3個方面:

其一,人才政策繼續發力,政策內容不斷升級,涉及調降人才落戶門檻,享受戶籍人口購房政策等。典型如蘇州,全面放寬落戶標準,本科以上學歷人才可直接申請落戶。又如江門,優化人才購房資格,大專以上學歷人才免社??少?套住房。

其二,購房補貼、稅費減免最為直接有效,人才往往能享受更高的補貼標準。典型如馬鞍山,個人在市區首次購買90平方米以下普通住房,給予房屋價值1%的補貼;本科及以上高層次人才在市區首次購買90-144平方米普通住房,給予房屋價值1.5%的補貼。又如欽州,假使在2020年3月、4月、5-12月購買新建商品房,分別可享受100%、80%和50%的契稅補貼,醫護人員在2020年購買新建商品房,可享100%的契稅補貼。

其三,在央行現有限貸政策框架下,部分城市銀行執行層面適度降低首付比例。譬如,浙商銀行調降非限購城市首套房首付比例最低至20%,紹興市工商銀行落地執行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。

值得一提的是,短短1個月內已有駐馬店、廣州、濟南和海寧等4城出現“政策一日游”,基本可以劃歸為以下三類:其一,需求端刺激性政策,典型如駐馬店降低首套房公積金首付比例至20%,并給予首套購房者100-200元/平方米的住房補貼。其二,局部放松限購,譬如在濟南先行區直管區購買二星級及以上綠色住宅不限購,又如海寧首屆云上房博會期間非戶籍家庭限購政策暫不執行。其三,核心城市類住宅公寓銷售解禁,典型如廣州商服類項目不再限定銷售對象,意味著類住宅公寓產品銷售解禁。

4、展望——房地產信貸:中性偏積極,房企融資分類放松、居民穩杠桿

3月27日,中央政治局會議提出要加大宏觀政策調節和實施力度,積極的財政政策要更加積極有為,穩健的貨幣政策要更加靈活適度,適當提高財政赤字率,引導貸款市場利率下行,保持流動性合理充裕。

我們認為2020年貨幣政策整體穩健偏積極,央行將積極運用逆回購、MLF等逆周期調節工具,著力舒緩銀行間市場流動性壓力,年內不排除繼續定向乃至全面降準、降息的可能性。財政政策也將提力增效,適度擴大財政赤字率,尤其要對重災地區以及行業結構性減稅降費,以期支持實體經濟尤其是小微、民營企業平穩健康發展。

不過,央行逆周期調節絕非放水房地產,且就去杠桿而言,房地產仍是去杠桿的重要領域。預計2020年房地產信貸政策整體中性偏積極,堅決遏制房地產金融化泡沫化,嚴防信貸資金過度流向房地產市場。

具體而言,房企融資環境或將分類放松。一方面,貸款受益主體或將傾向于大中型品牌房企,國企、央企以及頭部房企更具融資優勢,融資成本有望適度下移,最大程度避免因資金鏈斷裂所引發的市場共振風險,尤其要避免重演2014年全行業的降價潮。另一方面,對于那些高杠桿、高負債經營的房企,以及拿地態度一貫激進,屢拿地王的房企,仍要監督其有序去杠桿或者穩杠桿,整體受益程度有限。

居民高杠桿購房注定難以維系,穩杠桿將是下一階段主旋律,確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。除非房地產市場重現2014年的全面降價潮,否則2020年居民限貸政策難言實質性轉向,諸如“330”、“930”這類刺激性政策暫無全面落地的可能性。譬如,認房不認貸,二套貸款已結清算首套,調降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策實難落地。

當然,部分壓力城市限貸政策或將適度松綁,放松優先級按照公積金、房貸利率、首付比例依次遞減:

其一,鑒于地方政府在公積金貸款政策調整上擁有更大自主權和靈活性,預計公積金貸款放松或將成為壓力城市適度放松限貸政策的首選工具,涉及下調公積金貸款首付比例,提高公積金貸款額度等。

其二,在LPR利率中樞適度下移的作用下,預計全國房貸利率大概率繼續下移。聯系到各城市銀行房貸利率執行標準不一,且有較大的自主性,壓力城市更有望適度調降房貸利率,涉及調降首套、二套房貸利率上浮比例,首套房貸利率恢復至基準利率等。

其三,認房不認貸,二套貸款已結清算首套,調降首套、二套住房首付比例等重磅政策難以在全國層面落地執行,更可能局限于市場下行壓力極大或者受疫情影響極為嚴重的城市,譬如湖北省內的黃岡、隨州等三四線城市,抑或是個別商業銀行的局部試點。

5、展望——因城施策:一線及熱點二線維穩,壓力二三線放松乃至刺激

在穩地價穩房價穩預期的政策大環境下,預計2020年調控政策全面放松基本無望,“四限”調控注定將延續更長的時間周期,但局部放松依舊可期,壓力城市放松調控也在市場預期之中,在一定程度上緩解市場下行壓力。

一線城市以及蘇州、西安、南寧等部分熱點二線城市房地產政策層面仍需維穩,基本沒有放松調控的可能性。隨著市場下行壓力不斷加劇,預計廈門、寧波、長沙等部分二線城市以及珠海、臺州等多數三四線城市可能局部甚至全面放松調控,上饒、岳陽等需求枯竭的弱三四線城市更可能出臺刺激性政策,涉及購房補貼、稅費減免等。

壓力城市更可能局部放松乃至全面取消限購、限價以及限簽,人才政策也將繼續發力,但放松限售的可能性不大。

具體而言,限購政策或將分城市、分區域精細化調控,意即熱點城市、核心區域限購政策仍需從緊執行,以期維穩房地產市場,打壓房價上漲預期;壓力城市、遠郊區域可能局部放松甚至全面取消限購,涉及單身家庭、遠郊區域不限購,降低乃至取消非戶籍家庭社保繳存年限門檻等。

限價政策大概率將有所松綁,更多城市將進一步放寬商品房預售條件,加快預售證審批,便于開發企業盡早實現項目開盤銷售,盡快實現現金流回正。譬如,降低商品房預售條件標準,階段性取消現房銷售,放松預售資金監管等。

當然,熱點城市仍要防止房價過快上漲,核心一、二線城市高價盤乃至豪宅項目售價仍需管控,避免核心城市房地產市場陷入“一放就漲”的怪圈。疫情影響嚴重的二三四線城市更要防止房價大幅下跌,短期內房價管控的“安全墊”不會撤出,避免重演2014年全行業的降價潮。

限簽政策有望分類放松,剛需以及改善性項目網簽備案大概率將有序放開,成交數據“失真”問題將有所緩解。不過,基于穩房價的客觀要求,高價盤乃至豪宅網簽備案較難全面放開,或將繼續采用“高低搭配”的方式,結構性平抑房價上漲壓力。

人才政策將繼續發力,政策內容也將不斷升級。一方面,落地人才政策城市范圍將進一步擴容,更多二、三線城市將跟進出臺人才政策。另一方面,除了調降人才落戶門檻這類常規操作之外,壓力城市有望出臺鼓勵人才購房消費的刺激性政策,涉及人才購房不受戶籍、社保限制,人才購房補貼、稅費減免等。

放松限售的可能性不大,源于負面效應不容忽視。一方面,熱點城市放松限售或將加重市場投資炒作氛圍,助推房價上漲預期,明顯有違中央一貫堅持的“房住不炒”政策主基調;另一方面,壓力城市放松限售并不會刺激購房需求,對新房市場利好程度有限,反而會加劇二手房市場拋售壓力,進而帶動新房市場共振下行。

表6.1 2020年一季度重要政策匯總表(略)



行業

銷售、投資、新開工增速創20年新低

樂觀預期下半年有望恢復


1-2月,房地產行業的各項指標數據諸如房地產銷售金額、銷售面積、開發投資額、新開工面積全面下行,創近20年來新低。目前來看,為沖抵疫情對經濟帶來的負面影響,央行已密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放流動性,各地政府也通過土地出讓金分期、預售條件放寬、稅費減免、購房補貼、契稅減免等方面為房企緩解資金壓力。不過考量到新冠疫情的復雜性,目前我國仍面臨全球新增病例的輸入性挑戰,對房地產行業的負面影響還是十分巨大的。1、銷售面積、金額同比降3成符合預期,復工后一線有望率先復蘇(本節有刪減)首先看一下銷售情況,1-2月因疫情影響,多地線下售樓處被迫關閉,三四線“返鄉置業”爽約,居民無心購房,居家抗疫,因而整體銷售數據呈現出“斷崖式”下跌,商品房銷售面積為8475萬平方米,商品房銷售額為8203億元,同比分別下降了39.9%和35.9%,環比均下降6成。不同區域銷售數據全線下滑,不過整體的降幅與疫情的嚴重程度基本成正比,中部降幅最為顯著,面積、金額同比下降均超45%,其次為西部和東北地區,東部地區的抗跌性最好,1—2月商品房銷售面積3537萬平方米,同比下降34.9%;銷售額4792億元,下降30.0%。


2、開發投資額累計增速由正轉負跌至-16.3%,創近20年來新低(略)


3、春節傳統淡季疊加疫情影響,新開工、土地購置面積同比降幅持續擴大(本節有刪減)

新開工這塊大家同樣比較關注,1-2月,房屋新開工面積10370萬平方米,同比下降44.9%,房企新開工動力略有不足。究其原因,無外乎以下兩點:一方面按歷史規律來看,春節傳統假期,外地務工人員返程,本就是開工淡季;另一方面,新開工通常滯后于土地成交兩個季度左右,2019 年土地購置面積創十年來新低,這也“拖累”2020年的新開工指標,房企不得不面臨“無地施工”的尷尬境況。此外,縱觀自2001年以來房地產開發企業新開工面積累計同比增速的變化情況,2009年、2012年、2014年、2015年都曾降至負值,但是整體的跌幅都不如今年1-2月的如此顯著

4、展望:信貸微調疊加量化寬松強化購房預期,銷售“先抑后揚”不會顯著失速

2020年房地產行業開局不佳,1-2月行業指標的全線下滑主要是新冠疫情“黑天鵝”事件的影響,隨著國內疫情逐步得到控制,各地陸續復工,3月預期會小幅回升,但是總體表現仍會不及去年同期??剂康叫鹿谝咔槟壳耙焉仙秊槿蛐詡魅静?,預防輸入型病例的任務依舊艱巨,對房地產行業的負面沖擊還是十分顯著的;但也有否極泰來的機會,2020年開年以來,各地為對沖疫情的負面影響,中央和地方各類刺激政策不斷涌現,尤其是樓市信貸微調被默許,疊加外部新一輪量化寬松,先知先覺的購房人開始不淡定,樂觀預期被強化。在這樣的情況下,我們對于后市給出如下幾點判斷:

一是全年樓市成交并不會顯著失速,成交量也不會大幅下滑,大概率將呈現先抑后揚、總量回落10%以內的走勢。疫情之后,核心一、二線城市特別是長三角諸如蘇州、南京、杭州等城市成交有望率先企穩回升,房企投資重點也將日漸集中在這些核心城市。

二是新開工方面,在地方放寬預售審批要求的利好下房企預計將于窗口期加緊項目開工以盡快預售回籠資金,因而新開工面積有望在二季度穩步回升。

三是土地購置方面,政府全年供地計劃受疫情影響有限,隨著核心城市土拍復常,整體增速有望低位回升,但考慮到房企拿地仍舊謹慎,降幅難見大幅收窄。

四是隨著疫情逐步得到控制,各地工程項目陸續復工,加緊工期,追趕因疫情拖延的工作進度也在情理之中,開發投資額在新開工、施工面積的驅動下,有望在下半年得到小幅回升。

新房供應

整體同、環比齊跌

預計二季度各線城市將顯著回升


新冠肺炎疫情在1月、2月的大規模爆發、大范圍蔓延導致全國樓市一度陷入停滯,售樓處停業、項目停工、房企延遲復工皆造成多數城市商品住宅供應量驟減甚至歸零。隨著疫情在國內基本得以控制,房企“搶開工、搶銷售”意愿愈加強烈,預計推貨積極性將明顯提升,二季度整體供應量將有大幅回升。

1、前2月同比銳減46%,二線城市環比跌幅顯著,三四線同比跌幅最大(本節有刪減)

前2月,一線城市商品住宅新增供應共計152萬平方米,同、環比分別下滑37%和69%。分城市來看,北京受去年低基數效應影響,供應量同比仍增11%,深圳前2月供應量僅7萬平方米,同、環比跌幅皆為四城市之最,達81%和94%,究其原因,一方面去年12月業績沖刺期項目集中入市導致1月供應乏力,另一方面則是疫情直接導致2月深圳商品住宅出現斷供。

20個重點二線城市商品住宅新增供應量總計978萬平方米,同比下滑39%,環比下跌77%,環比下滑幅度明顯高于一線和三四線城市。由于疫情爆發期時值春運,作為重要交通樞紐的二線城市承壓明顯,成都等在疫情爆發初期就率先下發通知關閉售樓處,體現在商品住宅供給上,2月多地新增供應掛零,超七成二線城市新增供應量不足10萬方。

48個三四線城市商品住宅新增供應面積1076萬平方米,環比下滑66%,同比下跌51%,同比跌幅顯著高于一二線城市。恰逢春節的新冠肺炎疫情直接導致三四線城市的返鄉置業需求遞延甚至取消,同時導致房地產項目暫停開盤推售。

2020年前2月72個城市新建商品住宅新增供應情況(單位:萬平方米)(略)

2、3月復工反彈使一季度整體同比跌幅收窄至38%,二線城市復蘇迅速

3月,隨著新冠肺炎疫情逐步得到有效控制,各地線下售樓處陸續開放,房企基本復產復工,商品住宅供應也迎來小高峰,50個重點城市商品住宅當月新增供應共計1583萬平方米,環比上月增長6倍,已達到去年3月的六成水平。相對而言,二線城市供應復蘇較為迅速,3月整體供應量同比跌幅僅26%,顯著低于一線、三四線城市。分能級來看,一線城市供應恢復速度相對緩慢,3月供應量同比下跌達60%,且新增供應主要集中在廣州,北京、上海的仍維持10萬平方米左右的低位供應量。市場熱度回升疊加一系列政策利好刺激,二線城市供應量迅速反彈,20個二線城市3月整體新增供應1057萬平方米,近四成城市供應量已顯著高于去年同期,杭州、青島等已大致持平于去年同期供應高峰值,成都、廈門供應量同比近乎翻番,南京同比增幅更是高達203%。三四線城市商品住宅供應呈現分化回升,常州、金華、梧州等3月供應量同比回正,而無錫、常熟等同比跌幅仍超六成。


3、展望:一線城市穩步回升,二線顯著提升,三四線探底反彈

預計二季度一線城市供應量穩步提升。一方面,疫情導致房企資金鏈承壓,為了加速銷售回款,房企勢必會在二季度加大供貨力度,但另一方面,受到前期土地供應量限制,未來一線城市新增供應總量難有大幅突破提升。

二線城市供應量將有顯著提升。一方面,前期積壓的供應亟待入市,且由于疫情發展仍不明朗,甚至存在年末再次爆發的可能性,房企勢必抓住二季度窗口期加速推貨,尤其是在復蘇動力相對強勁的二線城市,另一方面,二線城市普遍出臺了針對房企的定向紓困政策,主要集中在緩繳土地出讓金、降低預售取證標準等,料將有效推動在途商品住宅項目加速入市。

三四線城市整體供應量將在二季度出現明顯反彈。一方面,原本面向返鄉置業客群的備貨將在二季度集中入市,另一方面,部分城市推出了階段性需求刺激政策,如衡陽、欽州、撫州為購房者提供契稅補貼,佛山、汕頭等人才新政面世,都會大大增加房企推貨動力。


新房成交

環比降6城

同比降3成,料二季度成交規模將微增


一季度,樓市整體成交可謂“一波三折”:因疫情突發,多地售樓處被迫關閉,春節“返鄉置業”爽約,1-2月整體樓市成交呈現出“斷崖式”下跌,3月隨著國內疫情得到初步控制,房企實現全面復工,樓市成交也隨之穩步恢復,甚至部分一、二線城市再現開盤熱銷、地市火熱,后市購房樂觀預期被再度強化,二季度整體成交仍有望保持穩步增長。

1、79城前2月成交同環比齊跌,三四線返鄉置業“爽約”降幅顯著(本節有刪減)

CRIC數據顯示,2019年1-2月79個重點城市商品住宅合計成交3173萬平方米,環比銳減62%,同比下降36%。受新冠疫情“黑天鵝”的負面影響,各能級城市面臨全線下跌,環比跌幅均在6成左右,其中二線跌幅最大,環比下降64%;同比跌幅則均在3成以上,三四線城市因“返鄉置業”爽約,同比下降達36%。具體來看,

  • 一線城市成交量穩步下調,1-2月僅成交210萬平方米,同環比分別下降33%和61%。北上廣深四城均呈現出環比回落,同比僅深圳出現小幅微增的情況。其中廣州的跌幅最為顯著,雖然供應小幅放量,但因經歷了去年年末需求的集中釋放,疊加疫情形勢相對嚴峻,居民無心購房,成交同環比分別下降了48%和67%。

  • 二線城市成交量環比跌幅64%,同比跌多漲少,不及去年同期。21個二線城市總成交量僅1555萬平方米,且環比全線下跌,這主要源于春節銷售淡季和新冠疫情突襲的雙重影響;同比則跌多漲少,僅有蘭州、廈門兩城因去年基數過低和年末延遲備案等原因,同比出現了正增長。

  • 三四線城市因新冠疫情原因,“返鄉置業”爽約,同環比降幅顯著。數據顯示,1-2月54個三四線城市成交量共計1407萬平方米,環比下降59%,同比下滑36%,分城市來看,整體行情與二線城市類似,環比全線回落,同比僅茂名、湛江、云浮、六安、東營等少數幾個城市出現了正增長。

2020年1-2月79個城市成交量情況(單位:萬平方米)(略)

2、3月環比增3倍使得一季度同比跌幅收窄至35%,核心二線“復蘇”顯著

因新冠疫情在國內已得到初步控制,供應穩步放量,3月樓市成交有了顯著回升。50個重點城市3月整體成交1916萬平方米,環比增長309%,同比仍跌30%。整體一季度成交“先抑后揚”,1-2月多數城市近乎為0成交,3月小幅放量,50城一季度成交同比去年仍下跌了35%。

分能級來看,一線城市一季度成交為363萬平方米,同比下降36%。其中北京跌幅最大,同比下跌了46%,3月市場小幅回暖,但是成交絕對量依舊偏低,僅為17萬平方米,環比小幅增長22%,同比大降62%,主要源于北京整體的供應仍屬低位,經歷了去年年末需求的集中釋放,當前剛需觀望情緒仍比較濃厚。深圳市場復蘇相對較快,今年一季度成交僅同比微跌1%,得益于外來務工人員基本已經返程,近期商務公寓屢開屢罄:3月7日,104套總價區間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當日售罄;3月16日,萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。預期后續剛需、改善需求仍有望持續平穩的釋放。

二線城市一季度總成交2756萬平方米,同比下降34%,與一線和三四線相比,跌幅最小。從絕對量層面,成都、重慶、杭州都迎來了疫情后需求的集中釋放,1-3月成交量均超200萬平方米,典型代表如成都,近郊的江口水鎮項目3天到訪量超千組;節后“萬人搖”項目重現——恒大天府半島中簽率不足1.5%。與之形成鮮明對比的是,武漢重災區疫情負面影響猶在,3月仍為0成交,一季度成交量同比去年下降6成。單3月環比來看,二線城市集體“飄紅”,部分城市諸如重慶、寧波環比增幅均超2000%,主要源于上月基數過低的緣故。單3月同比來看,多數城市城市仍未恢復至去年同期水平,近成都、杭州、昆明、合肥3月穩步放量,同比出現了正增長。

三四線城市一季度成交1091萬平方米,同比下降37%,跌幅最為顯著。主要源于新冠疫情下,三四線返鄉置業爽約,據CRIC測算,2020年返鄉置業“受損量”約800萬平方米和600億元;加之多數三四線城市經歷了前2年的房價翻番,購買力基本都已透支,整體成交相對低迷也在預料之中。其中東南沿海長、珠三角城市因疫情相對較輕,加上防控到位,成交抗跌性良好,諸如常州、紹興、福清、江陰一季度累計同比降幅均在2成左右,寧德同比甚至上升了7%。


3、展望:二季度一、二線成交將企穩回升,三四線持續分化下行

綜上,在新冠疫情的“陰霾”下,一季度樓市成交大幅回落已成定局,不過隨著國內新冠疫情得到了初步控制,房企陸續復工,加之各地出臺了多種為企業紓困的良策,3月樓市也出現一些轉暖征兆:一方面房企加快了推盤節奏,供應小幅放量,二三線的推盤節奏明顯快于一線;另一方面成交也有了穩步增長,尤其是核心一二線城市諸如深圳、蘇州、成都等項目熱銷頻頻,市場轉暖跡象顯著?;诖?,我們認為,疫情對樓市的負面影響將會逐月遞減,二季度成交會穩步回升,整體表現也會略好于一季度,具體來看:

一線城市成交量有望小幅回升。事實上,當前一線樓市已然有一些復蘇征兆:北、上地市大熱,房企拿地熱情高漲,上海徐匯濱江180萬平方米超大體量絕版地塊,由28宗地塊組成,整體投資金額或將達到700億元。最終由香港置地聯合體底價310億元摘得,創造上海新的總價地王紀錄。深圳多盤熱銷,商務公寓屢開屢罄:3月7日,104套總價區間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當日售罄;3月16日,萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。由此可見,大市低迷的背景下,核心城市的投資價值正在日益凸顯,客戶觀望情緒轉淡,購房信心增加。二季度若供應持續放量,成交量將保持小幅回升態勢。

二線城市成交有望企穩回升,尤其是東南沿海核心二線,成交表現將持續轉好。主要源于一方面當前市場本就處于疫情過后的快速恢復期,此前我們的調研數據也顯示,74%的購房人群選擇延后置業而非取消,前期被壓抑的需求集中釋放造成成交在短期內快速回升基本符合預期;另一方面2020年開年以來,各地為對沖疫情的負面影響,中央和地方各類刺激政策不斷涌現,尤其是樓市信貸微調被默許,疊加外部新一輪量化寬松,先知先覺的購房人開始不淡定,樂觀預期被強化。

具體來看,首先,長三角的部分城市諸如南京、蘇州、杭州等城市成交有望率先企穩回升,高性價比項目將持續熱銷;諸如蘇州3月20日開盤的碧桂園伴山瀾灣雅苑、龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤的龍湖大境天成項目,無論是線上銷售還是線下選房的項目,幾乎都是“秒光”;南京產登記中心更是在3月1日到24日,線上線下共計開出15742份購房證明。其次,沈陽、大連、濟南等環渤海城市受疫情影響相對較小,樓市恢復較快,二季度成交有望保持穩中微增;最后,中部城市諸如重慶、武漢、長沙等城市疫情負面效應尚未消弭,整體成交有望在二季度末逐步恢復如常。

三四線城市市場回調壓力巨大,各城市間分化也會持續加劇。從目前的市場輪動周期來看,部分三四線城市由于房價已經上漲至階段性高位,購買力已近乎枯竭,加上貨幣化安置比重逐漸減少,成交量勢必會受影響,尤其是中西部一些經濟基礎較差、產業發展落后、人口持續凈流出三四線城市成交有可能會大幅下滑;另一方面環都市圈三四線因人口外溢、產業承接等因素具備長期發展前景,典型代表諸如常州、無錫、南通、徐州、嘉興、佛山、中山等。以超大城市的發展路徑來看,未來一定是城區的擴張,新城建設、產業轉移、人口外溢等等,而環都市圈的周邊三四線無疑會因地緣優勢得到更多資源傾斜和發展機會。


二手住房

疫情給下行成交“雪上加霜”

規?;謴陀写龝r日


新冠疫情導致本就陷入下行頹勢的二手房市場“雪上加霜”,2月二手經紀叫停使得前2月全國成交面積累計同比降幅擴大至38%。一季度末核心城市二手經紀復工,南京、深圳復蘇超預期。但受全球疫情不明朗、居民需求受抑制等影響,整體市場規?;謴腿杂写龝r日,部分城市預計后續復蘇動力缺缺。

1、1月同比跌21%頹勢已現,疫情“雪上加霜”前2月降幅擴大至38%(本節有刪減)

據CRIC數據統計顯示,15個典型城市2020年第一季度1-2月二手房累計成交面積僅997萬平方米。自1月中旬起全國二手房市場受疫情幾經停滯,前兩月累計同比跌38%。一線城市成交面積累計同比跌24%,而二線及三四線城市尤為嚴重,二線城市成交面積累計同比跌44%。


2、3月核心城市普遍穩步回升,南京、深圳甚至超預期同比增長30%(本節有刪減)

一季度末,各省市陸續恢復房地產中介線下帶看業務,城市成交規模環比普遍翻倍,但同比來看距離正常水平尚遠。整體來看,3月全國8個重點城市二手房成交體量為304萬平方米,環比增241%,但同比仍跌34%。

3、展望:整體市場恢復仍需較長時間,部分城市復蘇后勁不足

隨著各省區市陸續允許恢復二手房經紀業務,核心城市出現成交量倍增暴增的現象。但是主要強調的是,成交“報復性”激增不會長久,整體市場仍處于歷史較低水平,事實上部分城市已出現規?;謴途徛踔恋雇说默F象。一方面長達兩個月的“停市”使得市場潛在客戶容量大大降低,當前成交激增僅是積壓需求快速兌現的產物,另一方面隨著新房銷售復工,二手房市場熱度為新房倒吸在所難免。因此我們預計整體二手房市場恢復仍需較長時間,二季度將是關鍵階段,同時仍需謹防部分城市因需求減少而成交規模出現一降難復的現象。

房價

整體房價穩中趨降

一二線穩健、三四線漲跌分化

一季度全國房價中樞在“房住不炒”下依舊延續2019年年末逐漸趨穩的態勢,但受疫情影響各能級城市一二手房價同比增速均收窄。一季度末隨著國內房地產正?;?,各能級城市房價走勢分化明顯。一、二線及強三線城市房價穩中微降,其余超五成三四線復蘇緩慢,城市房價同、環比增速明顯回落。

1、70城房價整體穩中趨落,各能級一二手房同比增速均收窄(略)2、核心城市房價穩健,超五成三四線城市房價受疫情影響明顯回落(本節有刪減)

受疫情影響2、3月全國房地產市場被迫停滯,多家房企采取降價方式促進銷售走量。在此影響下,據CRIC數據顯示一季度多城新建商品住宅成交均價同、環比明顯下跌,三四線城市為數尤為眾多。事實上,1、2月銷售的房源多在3月轉為簽約備案數據,因此3月全國房價可充分代表一季度整體水平。

分能級來看,一線城市房價穩中微降,疫后穩價潛力十足。北上廣深4城中,3月新房銷售均價僅廣州同比跌5%,其余3城同比均上漲,北京漲勢最高達9%。此外上海、深圳對比2019年末房價分別上揚2%、7%,北京環比2月上揚6%。結合一季度末上海、深圳部分項目認籌爆滿、開盤售罄等事實,可以看到一線城市整體房價受疫情影響不大,在疫后需求釋放的過程中房價仍將保持平穩態勢。

二線城市環比回調明顯,同比依舊持穩。環比增速上,近八成共14城房價回調,其中南京,3月成交多為遠郊及近郊板塊項目,故城市房價環比被結構性拉低21%;而杭州3月奧邸國際、御虹府等高端項目入市,環比拉高整體城市均價17%。從同比來看,除寧波、大連、南寧、長春外其余城市一季度末房價均較同年同期有所上漲。其中、廈門、杭州、蘇州、長沙更大20%以上。除去房價結構性上漲的因素外,可以看到二線城市整體房價中樞保持穩定,個別城市房價受疫情影響略有微降。

三四線城市漲跌互現,強三四線房價堅挺,其余城市顯著回落。經濟強市無錫、東莞、瀘州、安慶、桂林、蕪湖等城銷售均價同、環比齊漲,其中無錫同比漲21%,蕪湖環比漲18%,城市購房需求充足下疫后市場快速回暖,房價堅挺穩健。其余城市房價則均有一定回調,資陽、平潭、石獅、龍巖等城更是同環比齊跌。



庫存

七成城市同比擴容

六成城市消化周期升至警戒線

2020年一季度,七成以上城市庫存同比明顯擴容,梧州、蕪湖等城市庫存量近乎翻番。疫情期持續低迷的成交量也導致超九成城市消化周期攀升,六成以上城市消化周期一舉躍升至18個月以上高位。預計隨著疫情影響逐步散去,熱點城市成交或將迎來反彈行情,預計二季度一、二線城市庫存將有所回落,但三四線市場庫存仍可能繼續擴容,未來去化壓力不容小覷。

1、七成城市庫存同比擴容,成交低迷致使九成城市消化周期上升(本節有刪減)

截至3月末,50個重點城市商品住宅庫存量30432萬平方米,同比2019年3月末增幅高達11%。盡管1月中旬爆發的新冠肺炎疫情導致各地售樓處停業、項目停工、房企延遲復工,使得部分城市樓市出現短期供需缺口,蘇州、寧波熱點城市等庫存量環比收縮超超10%。但從同比來看,整體庫存量仍在不斷攀升,七成城市庫存同比有所擴容,梧州、蕪湖等庫存近乎翻番。

受疫情導致市場停擺、成交下滑影響,各地商品住宅消化周期明顯拉長,九成以上城市消化周期同、環比齊升,33個重點城市消化周期一舉躍升至18個月以上高位,其中北京、大連、廈門、煙臺、梅州等7個城市消化周期已超40個月,庫存壓力不斷積聚。




2、商品房待售面積同比由跌轉增,住宅待售面積較2019年末激增3224萬方(略)

3、展望:一、二線城市庫存持續回落,三四線市場庫存或將繼續擴容

近兩月,為紓困房企、恢復樓市,多地政府出臺了針對房地產行業的扶持政策,譬如降低預售取證標準等,都將有效引導提升二季度房企推貨意愿和推貨節奏。就需求端來看,隨著疫情影響逐步散去,購房者信心將有明顯提升,前期積壓的購房需求將穩步釋放。

在供求兩端共同發力的情況下,預計二季度各城市庫存量呈現波動分化。具體來說,一、二線城市庫存量或將出現小幅回落,由于供給恢復一定程度上還受到項目施工進度影響,而因疫情延誤的工期進度一時間很難回補,但需求復蘇相對靈活,尤其是深圳、成都、蘇州等城市,樓市已然出現局部過熱跡象,短期內供不應求形勢恐難逆轉,最終將有效消化現有庫存。

而三四線城市二季度庫存量仍可能繼續擴容,一方面,此前積壓的返鄉置業需求很可能隨著返城復工而延期甚至消失,另一方面,前期積壓的供應將在二季度集中入市,或讓樓市重回“買方市場”,加劇購房者觀望情緒。事實上,三四線樓市承壓之大、去庫存之難,從近期江門、瀘州等三四線城市購房補貼、取消限購等“救市”政策頻出也可窺見一二。

土地

一季度成交規模同比下滑

溢價率持續回升


2020第一季度,受新冠肺炎影響,各地在2月份紛紛暫緩了土地出讓,導致成交規模同比收窄幅度超過兩成。為了穩定市場,以北上廣深為代表的重點城市加大了高價值土地的供應,帶動成交價格環比明顯上漲,溢價率也在此刺激下持續回升。對于接下來的市場,由于樓市線下銷售仍未能全面恢復,房企資金壓力較大,拿地時對周轉速度、現金流方面的考慮將更為慎重;在此背景下,有需求保障的一二線及強三線城市優質地塊會更受市場關注,預計競拍熱度也會繼續走高。

總結

1、土地成交量縮價漲,一線整體表現優于二、三線

1)土地市場低位運行,僅一線城市略好于去年同期。疫情影響疊加季節性因素,一季度全國300城經營性土地成交建筑面積達38443萬平方米,同環比分別下跌22%和55%。從成交趨勢來看,成交規模的大幅縮減主要由于疫情擴散后各城市土地供應明顯縮量,導致2月和3月的土地成交量也受此影響大幅縮減,這兩月的成交規模創下了近兩年來的最低紀錄。

分城市能級來看,一線城市表現優于二、三線。一季度,北京、上海、深圳及廣州均有多宗優質地塊出讓,整體成交量較去年同期增長5%,金額更是同比大幅上漲了37%;二線和三四線城市的成交體量同比均成下跌趨勢,跌幅分別為32%和20%,成交金額也分別同比下滑了30%和8%。

2)受各能級成交結構變動影響,土地價格同環比均上漲。一季度,土地成交樓板價2479元/平方米,環比上漲12%,同比也增加了13%。自進入2020年以來,以北京、上海為代表的重點一、二線城市優質土地的供應節奏不斷,成交占比明顯上升,抬升整體成交均價。

分能級來看,各能級城市表現基本一致,同比均呈上漲趨勢。其中,一線城市土地價格漲幅最為突出,同比上漲30%,環比也上漲了24%;其次是三四線,同比上漲15%,但環比微降1%;二線城市同比變化最小,僅有3%的增幅,但環比卻上漲10%。


3)溢價率年初上行,市場熱度全線回升。隨著多幅優質乃至稀缺土地的集中供應,加之部分城市拍地條件的放松,進一步刺激地市回暖,一季度溢價率明顯回升,環比上浮2.5個百分點,達到11%;同比來看,熱度較去年一季度略有下滑,溢價率下降了1個百分點。

分城市能級來看,一線城市在北京和深圳優質土地出讓的帶動下,尤其是北京多宗優質地塊的集中供應,土地市場熱度回升尤為顯著,溢價率環比上漲了6個百分點至9%,是整體溢價率提升的主力;二、三線城市溢價率環比漲幅不及一線城市,但也均上漲2個百分點,增至11%,市場熱度穩步提升。



2、中西部二線城市是供地主力,南寧、寧波、成都競拍熱度較高

從重點監測的城市來看,二線城市成為一季度土地市場的成交主力。從成交建面TOP20城市來看,有13個城市都是二線城市,排名靠前的多是中西部省會城市,其中鄭州以642萬平方米的成交體量位居第一,上海和西安分列二、三位,成交量均在500萬平方米左右。一線城市中,除上海外,僅有廣州上榜,且位次處于末位。三四線城市中,徐州、南通及溫州等熱點城市成交量較多,均超過了350萬平方米。

為了達到穩地價的預期目標,一季度各城市出讓了多宗優質土地以刺激市場回暖,溢價率隨之上揚。整體來看,多數城市的溢價率均在10%左右,市場熱度不高,但東部熱點城市如杭州、寧波以及中西部供出優質土地的南寧、成都、西安等地價較低的城市溢價率相對較高,仍是各大房企爭先布局的重點城市,特別是長三角區域中地價較低的寧波,近來出讓地塊的溢價率有多宗都在40%以上,一季度溢價率達到30%。



3、撤牌和政府收回成為土地流拍主因,流拍現象在季末明顯減少

土地流拍方面。以重點監測的城市來看,2020年一季度,土地流拍率呈現出“先升后降”的趨勢。分月來看,土地流拍率在2月份達到高峰,當月監測流拍土地幅數超過100幅,土地流拍率更是創下近一年新高。這主要是因為疫情影響之下,各地紛紛暫緩了土地出讓,導致撤牌和政府收回地塊幅數驟然升高,流拍率也隨之上升。隨著疫情逐漸得到控制,北京、杭州、成都等熱點城市以優質地塊甚至稀缺地塊試水地市,同時各地也出臺相關政策紓解房企拿地壓力;在上述因素的疊加影響下,市場熱度不斷回升,土地流拍現象也因此得到改善。3月份土地流拍率已經降至10%以下,處于近一年以來的較低水平。

同比來看,一季度中僅有2月份的土地流拍率高于去年同期外,1月和3月的土地流拍率均明顯低于去年同期。排除疫情因素影響外,2020年一季度土地流拍現象實際要好于去年同期,土地市場也明顯更加穩定。



展望

4、穩定運行基調不變,二季度土地成交規模有望恢復

受新型肺炎疫情影響,樓市受到了極大沖擊,土地市場也不例外,2020年第一季度全國土地市場成交規模比去年同期跌幅超過2成。不過,3月份各大城市紛紛重啟土地出讓,北京、上海、杭州、蘇州等多個城市已有多宗土地掛牌預計將在4月和5月出讓,下季度土地成交規模有望能恢復至往期水平。

但接下來的地價卻難以繼續上升。一季度地價同環比上升主要是由于重點城市成交占比提升以及北京、上海等熱點城市稀缺宅地成功出讓帶動,但隨著土地市場逐漸穩定,大部分城市土地供應恢復至正常水平,熱點城市的優質地塊對地價的拉動作用將會被減弱。另外,聯系政策來看,3月中央再度重申“房住不炒”,部分城市一些明顯松綁政策也基本被叫停,市場穩定運行基調仍未改變。以此來看,地價進一步上漲預期微弱,后續地價將會呈現出較為平穩的走勢。

就各能級城市而言,重點一二三城市和大多數城市之間的分化格局將會更加明顯。一季度以來,北京、成都、東莞等這類有需求保障的重點城市,土拍熱度不斷上升,成為各大房企布局的重點;此外,不少城市如濟南、溫州等均有人才新政出臺,在此利好下,這些城市在接下來也會受到較高的關注度。而返鄉置業受到影響的大部分中小城市,土地市場則不容樂觀;一季度三四線城市地價已經出現環比回落趨勢,因無人競拍而流標的土地也多集中于這些城市;由此來看,大多數三四線城市的市場熱度在下一季度將會維持低位運行。

2020年一季度,受疫情影響TOP100規模房企累計全口徑銷售規模同比下降近20.8%。3月,隨著疫情緩解、房地產行業陸續開工復工、線下售樓處恢復開放,市場也正逐步恢復正軌。預計二季度隨著市場供應量回升、積壓的購房需求有序釋放,企業或將迎來階段性的銷售窗口期。從規模房企全年的供貨安排及目標去化率情況來看,多數企業對2020年市場的整體預期也保持謹慎樂觀的態度。

業績

多數房企對全年保持謹慎樂觀預期


總結

1、業績:一季度百強房企銷售規模同比下降21%

2020年,新冠疫情的爆發給中國房地產市場帶來沖擊,對房企銷售、交付、結算等多方面的經營節奏都造成了較大的影響。截至一季度末,TOP100房企全口徑銷售業績規模較去年同期同比下降近20.8%。

但從3月的企業銷售表現來看,目前市場正逐步恢復正軌。自2月下旬以來,隨著國內多數省市疫情得到有效控制,房地產行業陸續開工復工、線下售樓處恢復開放,房企銷售業績明顯回升。3月,百強房企單月業績同比增幅較2月已有近21個百分點的收窄,TOP10房企的單月業績規模也基本達到了去年的平均水平。

2020年一季度,恒大得益于疫情期間“恒房通”平臺在全國范圍內的網上售樓,充分利用線上銷售的優勢、實現了較高的業績簽約。截至一季度末,恒大實現全口徑銷售金額1473.7億元,同比增長23.2%,刷新了公司一季度的歷史銷售紀錄。碧桂園一季度實現全口徑銷售金額1425.1億元,3月單月實現銷售660億元,其中線上銷售每天能帶來6億元以上的全口徑業績。此外,中海、龍湖、世茂、招商、金科、金茂等規模房企一季度特別是3月的業績表現也相對更為突出。


2、目標:房企市場預期謹慎樂觀,貨值目標去化率基本持平盡管當前市場受到疫情持續影響,但從規模房企2020年的供貨安排及目標去化率情況來看,房企對市場的整體預期仍保持謹慎樂觀的態度。規模房企2020年的業績目標增長率基本在10%左右,增幅在合理范圍內;貨值目標去化率在60%左右,與2019年基本持平。面對當前市場的不確定性,房企想要更好地活下去,必須“穩”字當頭,提質控速也已經成為行業共識。

展望

二季度市場供需釋放
或迎來銷售窗口期

受疫情影響,我們認為2020年商品房銷售總量回落已是大概率。但相信隨著市場秩序和購房需求的慢慢恢復,房地產市場在二季度有望逐漸恢復正常的銷售節奏。短期市場供應量回升之下,一季度積壓的購房需求也得以在二季度有序釋放。二季度,房地產市場或將迎來階段性的銷售窗口期,屆時成交量將明顯回升。

對于企業而言,一方面,疫情緩解、供需集中釋放之下,房企供貨準備需提前鋪排。另一方面,房企也需要密切關注疫情后市場潛在的產品需求和區域結構變化。值得注意的是,線上售樓處作為線下銷售的重要補充,此次疫情極大地推動了房地產線上銷售的發展??梢灶A見的是,目前線上和線下銷售并行已經成為一種趨勢,未來線上線下相結合的營銷手段有望得到進一步發展。


投資

百強拿地仍趨謹慎,二季度投資將逐步加碼


在疫情影響下,2020年第一季度土地市場走勢冷淡,房企受制于銷售暫停、融資不佳等因素,維持謹慎的拿地態度,銷售百強房企拿地銷售比明顯下滑。相較之下,部分國企拿地表現相對突出,拿地銷售比、金額均同比大幅提升。

短期融資壓力不容小覷、企業銷售恢復仍需時日,因此二季度審慎拿地態度仍是主旋律。但隨著供應增多、上半年投資指標積壓,百強房企拿地積極性有望回升。

總結

1、拿地集中度:百強投資金額門檻下滑,資源仍集中在規模房企

一季度新增貨值百強門檻為35億,同比基本維持穩定,但拿地金額百強門檻僅有7.8億,同比下降14%,整體投資氛圍冷淡。華潤、綠地和綠城分列新增貨值榜前三位,新增貨值均超過600億元,同時華潤也是拿地總價最高的企業,前三月共斥資350億元拿地。

土地資源的集中度依然較高,TOP20強房企銷售集中度和新增貨值集中度分別為65%和63%,銷售TOP20房企中有15個位列新增貨值TOP20內,重合度達到75%,僅富力、恒大前三月拿地較謹慎,新增貨值不足百億。

分梯隊看,10強房企強化銷售,操盤金額集中度達到49%,但新增貨值集中度僅有37%,與之相反的是第二梯隊企業新增貨值集中度高于銷售,沖規模勢頭不減。

2、投資態度:拿地銷售比創新低,百強投資金額同比下滑23%

2020年一季度,銷售百強房企拿地銷售比為0.28,顯著低于2018、2019年,整體投資態度保持謹慎,企業主要精力放在“抓銷售、促回款”之中。

截止3月底,百強房企中仍有近兩成企業未拿地,另有16家企業拿地但未能躋身貨值TOP100,與2019年一季度相比,百強拿地金額下降23%,超過半數房企投資金額下降,謹慎的拿地態度可見一斑。

TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲,其余7家房企均同比下降,其中恒大、萬科、融創、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業,平均降幅接近四成,由此可見,小房企的生存環境依舊不容樂觀。

3、企業表現:國企強強聯合表現積極,浙系房企成黑馬

盡管受一季度土地供應驟減、傳統春節假期疊加疫情“黑天鵝“的三重影響,百強拿地趨謹慎,但仍有部分房企逆勢布局,表現出較高的積極性。

國企、央企表現突出,強強聯合降低風險。新增土地價值TOP10中,7家來自國企。在疫情導致銷售大幅下滑,現金流趨緊之下,資金充裕、融資成本較低的國企、央企穿越周期的優勢凸顯。華潤、首開、招商等不僅一季度拿地銷售比高于1,遠超行業平均,拿地金額也較去年同期增幅頗大。例如拿地金額最高的華潤,一季度拿地銷售比達1.1,拿地金額較去年一季度增長85%。值得注意的是,面對金額較大的優質地塊時,國企也體現出謹慎的一面,通過強強聯手、聯合拿地分攤風險。

浙系房企成為一季度土地市場的“黑馬“。在多數民企維穩現金流之下,浙系房企逆勢”搶地“表現突出。典型的如綠城、濱江、榮安等,其中綠城共計獲得15宗地,拿地金額僅次于華潤,較去年同期增長277%,延續了去年以來投資加碼的態勢。榮安、濱江拿地銷售比也高于梯隊其他房企。中梁、德信雖然拿地金額并未較同期大幅增長,但一季度投資金額高于其銷售,拿地底氣十足??紤]到一季度土地能夠在年內上市形成銷售,對于本身周轉速度較快的浙系房企而言,提前抄底的紅利或將體現在全年的業績中。

4、城市分布:一二線投資占比近五成,中西部城市受青睞

延續2019年回歸一二線城市拿地的潮流,2020年一季度百強房企二線城市拿地建面占比達到44.1%,一二線拿地建面合計約五成。分區域來看,中西部成交占比超過四成,主要是省會核心城市受到青睞,其他三個區域成交占比基本維持穩定。

城市層面,百強拿地體量TOP10城市仍以二線為主,成都、杭州、武漢位列前三甲,武漢雖受疫情影響嚴重,但長期前景仍被看好,金茂3月在武漢納儲超百萬方;三四線城市中僅溫州位列前十,較多浙系房企積極補倉,對溫州市場信心較足。

展望

二季度企業投資力度將逐步提升
但審慎態度不會逆轉


二季度土地出讓節奏恢復,地市逐漸回穩。一季度,由于疫情因素導致大部分城市轉變供地策略,通過優先供應優質地塊來刺激企業拿地積極性,因此地價、溢價率出現一定回升。但隨著疫情進一步得到緩解,預計各地方也將恢復原有的出讓節奏,土地市場終將會回歸常態,房企投資力度也將逐步恢復。

審慎的投資態度不會發生逆轉,關鍵在于二季度的融資環境、信貸資金能否有實質性的放松。目前企業銷售仍未恢復至常態,現金流的壓力猶如懸頂之劍。因此上半年重心仍是促銷售、抓回款、保證現金流。一旦二季度融資不及預期,整體的投資仍會保持謹慎。

重新審視疫情之后城市發展周期,關注核心一二線城市。諸如長三角蘇州、南京、杭州等成交有望率先企穩回升的城市。雖然目前優質地塊溢價雖高,但整體盈利空間猶在。但并不代表土地市場已經觸底回升,投資仍需警惕地價風險,避免高價拿地。


融資

房企融資需求旺盛,境內和短期債崛起


總結

1、2020年政策保持連續性,規模房企融資優勢進一步體現

2020年2月初,人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局等五部門聯合印發《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》,釋放了相對積極的貨幣信號;但財政部在2月17日強調要堅持“房住不炒”的定位,央行也在19日報告中表示要加快建立房地產金融長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。在此背景下,預計2020年房企的融資環境大幅松動可能性不大,未來房地產金融政策仍將保持相應的連續性、一致性和穩定性。

雖然大環境上松動的可能性不大,但也不排除各地政府視情況靈活調節。如2月25日銀保監會在通氣會上表示要繼續遵循“一城一策”的原則,讓各地方在不違反相關政策的前提下自行安排房地產融資。受此表態鼓勵,部分城市如撫州、九江、焦作等推出了適用于當地房地產市場的支持性政策,其中對于房地產的融資也給予了一定的支持,如適當降低貸款利率或者免除疫情期間利息、適當延期還款期限等。

此外值得注意的是,住建部在2月26日發布的《關于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作的通知》中,明確表示將會加快推動銀企合作,鼓勵商業銀行對信用評定優良的企業的融資給予支持。而國務院則在3月10日的常務會議上提出要引導金融機構主動對接產業鏈核心企業,加大流動資金貸款支持,給予合理信用額度。在此情況下,作為產業鏈核心的規模房企尤其是龍頭房企的融資優勢將會進一步體現,企業之間的分化也將加劇。

2、房企融資需求旺盛,疫情影響融資額同比下降

據不完全統計2020年一季度95家典型房企融資額為3884.04億元,同比下降15.81%,環比增長14.98%,在過去兩年中融資量屬于較高水平。由于房企面臨償債高峰期,2020年伊始就積極融資為償還接下來的到期債務做準備,但之后春節假期疊加疫情的影響,房企融資也受到較大的沖擊,使得融資規模有所下滑。

從單月融資情況來看,由于償債和再融資需求上升,以及年初房企和各機構發債額度充足,2020年首月房企融資量僅次于2019年1月,達到近兩年的第二高峰,考慮到2020年1月下旬就早早進入春節假期,房企的融資需求可謂十分旺盛。但是1月底疫情爆發后,2月房地產行業銷售、復工等受到影響,相關的融資動作往后延遲,疊加因出行及活動管控等導致大部分融資機構路演停擺,監管層面在融資審批方面進度放緩疊加等原因,2月房企融資大幅減少;3月隨著市場開始慢慢恢復,房企融資也再次回升,但由于美股動蕩使得境外融資減少,整體的融資量雖有所回升但同比水平仍有所下降。



從各企業來看,超過一半房企的融資規模有所減少,47%房企的融資規模同比增加,其中有57%房企的融資增幅超過50%。從梯隊來看,除了TOP31-50房企同比增長5.2%到861.05億元外,其他的三個梯隊的房企均出現不同程度的下降,TOP10房企同比下降了30.5%,TOP11-30同比下降10.1%,TOP51+同比下降22.1%。整體來看,頭部和尾部梯隊整體降幅較大,一是主動規避此時融資帶來的風險,另外部分企業在此情況融資難導致的總額下降。

3、境外發債因美股動蕩停滯,短期融資頗受歡迎

從融資結構來看,境內債權融資占比最大,占比環比下降10.7個百分點,同比上升14個百分點;主要是由于1月境外債發行火熱,但3月發行熱度隨著疫情影響和外債市場動蕩而消退,房企轉而向境內融資進行探索,而2019年一季度境外融資始終保持較高活躍度,境外債權占比超過五成。2020年一季度,房企境內債權融資額為1996.82億元,同比上升15.6%,環比下降4.7%;境外債權融資1667.79億元,同比下降29.8%,環比上升116.8%。股權融資方面,主要為新城控股、融創中國、世茂房地產進行的增發募集所得,共計約137.2億元,同比下降41.6%,環比增長14.1%。。

值得注意的是,在疫情影響下,房企境外短債和境內超短融資券發行火熱,2月房企海外短債及境內超短融資券的發行火熱,發行筆數均達到8筆,而2019年的平均月度水平分別約為2筆和5筆。3月,由于美股熔斷影響,海外短債發行有所減少,但境內超短融資券依舊火熱,有18筆發行。

從95家典型房企債券發行監測的情況來看, 2020年一季度房企境內外債券發行融資總額2746.96億元,達到2019年全年的36%。其中,境內發債1143.95億元,占比達42%;境外發債1603.02億元,占比58%,占比達到過去一年的相對較低水平。主要由于疫情影響之初國際市場對國內持有較為悲觀的情緒,房企2月境外發債量驟減,不到一月3成;到了3月份,隨著疫情的全球擴散,在美股接連發生3次熔斷下美元債市場動蕩,內房美元債發行停滯,加上境內公司債發行改注冊制,房企轉向境內發債,導致3月房企境外發債量環比持續下降,境外發債/境內發債比為0.33,而這一值2019年月度平均為1.68。

4、成本因境外債發行減少顯著下降

而從企業的債券類融資成本來看,2020年前3月房企新增債券類融資成本6.58%,較2019年全年下降0.46個百分點,其中境外債券融資成本達8.51%,較2019年全年增長0.41個百分點,境內債券融資成本3.87%,較2019年全年下降1.34個百分點。整體融資成本的下降主要由于一方面境外債券發行的減少,一季度境外/境內債券比1.40,同比下降了0.72,此外,境內超短融和境外短債發行量的上升也是導致成本下降的重要原因。



單月來看,2020年1季度房企單月的融資成本分化較大,1月房企發行成本相對較高,2月和3月份房企債券發行成本則出現大幅下降。主要原因在于,境內外發債結構的變化。1月房企境外債券發行量較大,且相較于2019年1月來看,在發債水平相當的情況下,房企的境外發債成本上升明顯,同時1月境內發債的房企較少,且大部分是大型房企境內發債,如龍湖、世茂等,他們的發債成本相對較低,從而導致1月的境內發債成本較低。2月和3月份,受疫情影響,房企的發債結構發生轉變,境外發債量大幅下降,且部分企業發行海外短債,從而拉低了境外發債的成本,加上境內企業也發行了大量的超短融資券,進一步拉低房企的單月融資成本,使得2月和3月的融資成本處于5.6%以下,低于2018年2月以來的單月水平。



5、金輝、上坤等計劃赴港上市,綠城代建分拆開辟新路

在融資環境的持續收緊的背景下,2020年一季度房企對于赴港上市依舊熱情不減,其中匯景控股已于1月成功上市,鵬潤控股、金輝控股、上坤地產三家房企則紛紛于一季度遞交了上市申請。截至2020年3月底,在港交所等待IPO的房企多達9家,其中海倫堡、奧山以及萬創國際的招股書已經過期,未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。值得注意的是,不包括金輝在內,目前五十強房企中未上市的僅有祥生、卓越等5家,預計金輝之后仍會有更多未上市房企選擇赴港上市。

通過上市房企不僅可以在IPO時獲得一筆直接融資,更可以提高企業透明度,拓寬融資渠道,對未來企業維持流動性也有著相當的幫助。以新力為例,新力控股于2019年11月正式赴港上市。從其2019年的業績報告來看,2019年新力的凈負債率相比2018年大幅減少了170.9個百分點至67%,已處于較安全水平,同時現金短債比提升至1.43;平均融資成本同比下降了0.1個百分點,預計隨著上市融資渠道打開,融資成本還有繼續下降的空間。



除此之外,較多房企推進旗下物業分拆上市。目前正商、正榮、弘陽、金融街等7家房企旗下物管一季度均提交了上市申請,其中鴻坤集團旗下燁星集團已于2020年1月成功登陸港交所。值得注意的是,除了物管公司,綠城旗下主營代建業務的綠城管理也向港交所申請上市。作為國內規模最大的房地產代建公司,綠城管理的申請上市也是代建行業邁出的重要一步。

展望

短時間內不是境外融資窗口期
房企應加強拓寬現金流入渠道

2020年一季度在融資環境不放松,以及疫情銷售下滑的雙重影響下,房企承受了較大壓力。展望2020年全年,預計整體房地產金融政策仍將保持相應連續性、一致性和穩定性,松動可能性不大;不排除各地政府視情況“因城施策,一城一策”。此外疫情影響仍不明朗,目前疫情已轉變成“全球性流行病”。在悲觀預期下,不排除中國由輸出型轉變為輸入型,疫情對行業回歸常態的影響或延遲至6月末,而從境內外融資來看,在美元債市場動蕩持續下,內房企境外債的發行預估會持續停滯,房企融資轉而投向境內探索,多家房企管理層在業績會上也表示目前不是美元債發行的窗口期。

在此背景下,未來房企可以從融資端和銷售端著手。融資端方面,未上市的房企可以趁著目前這一波上市潮爭取上市打開資本市場,拓寬企業的融資渠道;已上市的房企積極開展更多元化的融資渠道,同時加強與金融機構的合作

銷售端方面,目前許多房企已開啟線上銷售,實現有力的客流導入,促進成交。雖然線上銷售能夠一定程度減輕疫情影響,但同時也往往伴隨著無理由退房和不成交返還等操作,房企實際現金流入或有折扣。這也促使房企更要從產品力本身著手,用產品力創造銷售力;同時房企也要加強成本管控,精細化管理,開源節流。

從融資端和銷售端同時著手,努力降低企業杠桿、改善財務結構,與此同時吸引到更多資本青睞,降低財務成本,才能在當前環境下步入良性循環,使企業未來發展更為穩健。

本文轉載自:克而瑞地產研究

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